バンコク不動産ニュース
混合使用開発の人気の高まり
March 12, 2018
異なる不動産部門で土地価格とボラティリティが増加するため、シングルユースの開発は不利になりつつあります。
土地価格の高騰やいくつかの不動産分野での競争が激化することによる開発コストの上昇は、開発者が市場投入が簡単で投資回収率が高い単一用途の不動産プロジェクトを開発することをより困難にしています。
それに対処するためには、複合用途の開発は、大規模な複合施設だけでなく単一の建物の開発でも、より一般的な解決策になりがちです。
「バンコクでは、リテール、オフィス、または宿泊施設を組み合わせた複合的な開発は新しいものではありません」とIdeal Homes Sales ManagerのNeil Simmonsは述べています。
「バンコク、アイコン・サイアム、ザ・パク、サムヤン・ミットタウン、シンハ・コンプレックスなど、既存の混在開発の多くに加え、いくつかの新しいプロジェクトが流れています。
空間のより生産的な利用であることから、混用開発は土地利用の相乗効果をもたらす。単一の開発で複数の用途を組み合わせることで、開発者は開発全体で共通のリソースを共有することができ、開発コストを削減し、土地の使用を最大限に活用できます。
さらに、開発内の各コンポーネントは他のコンポーネントを補完します。
小売業者は、居住者、ホテルのゲスト、オフィスのテナントからの足元の交通量が安定していることから利益を得ます。住民は、玄関口に小売権を持つという利便性から利益を得る。
事務所のテナントにとっては、混在使用の中で様々な組み合わせが提供されていることは間違いなくオフィススペースの魅力をスタッフに提起します。
同じ開発の中にあるホテルと居住用ユニットの存在は、事務員や来客のための追加の利益を提供します。
これらすべては、複合使用開発の都市生活に役立つ能力も反映しています。
「複合用途の開発は、用途が異なる複数の建物を含む大規模な不動産開発に限定されません。いくつかの単一の建物は、用途が混在しており、トレンドは拡大しています」とSimmons氏は言います。
1つの高層ビルのみを収容できるプレミアムビジネスエリアには、再開発のための小さな土地区域またはサイトが数多く残っています。
遅かれ早かれ、これらの敷地は売却または再開発されると予想されます。これは、所有者が非常に魅力的な価格を達成する機会に惹かれたり、近いうちに有効になる予定の新しい土地および建物税の潜在的影響に懸念されるためです。
最近の首都取引に基づいて、これらのプロットは、現在売却されている場合、200万バーツ/平方ワワー以上の価格を達成することが期待されています。この価格では、贅沢なマンション開発や5つ星ホテルなど、使い勝手の良い開発オプションはほとんどありません。
「バンコクのマンションやホテル部門での競争が激化しているため、バンコク事務所が現在不足しており、賃料も上昇しているという事実を考慮すると、オフィスの開拓は興味深い選択肢になるかもしれない」とシモンズ氏
しかし、1平方キロメートルにつき200万バーツで取得した土地のグレードAオフィス開発を開発し、投資収益率を上げるためには、総賃貸料を2,000平方メートル/月に引き上げる必要があります。プレミアムビジネスエリアでは現在、1㎡あたり1,000バーツ〜1,300バーツ/月の賃料を達成しています。
これらの現在の賃貸料レベルでは、プライムビジネスエリアの賃貸物件のみが、適度なリターンを可能にする新しいグレードAオフィスの開発に対応することができます」と彼は言います。
したがって、急速に増加する土地コストと、異なる不動産セクターにおけるリスクやボラティリティを減らす必要性の中で、複合使用開発は、多くの将来の不動産開発にとって人気のある選択肢になる傾向がある健全な解決策です。
しかし、これらの開発が持続的な成功を収めるためには、小売、オフィス、宿泊施設の適切な組み合わせを得ることが絶対に重要です。効率的な財産管理を可能にする設計はそれほど重要ではありません」と彼は結論づけています。
プーケット不動産市場2018
March 9, 2018
プーケットの住宅市場は、2016年第2四半期にヴィラの売上げが増加し、2015年第2四半期の5つのプロパティはハイエンドで、CBREのプーケット住宅マーケットビュー第2四半期には2015年に増加しました。
収入に重点を置いて、より小さいより安価な単位が主要な関心事の嘘です。しかし、2016年には新たな打ち上げはありませんでした。
CBREタイのエグゼクティブディレクターのJames Pitchonは、「全体的にプーケット市場は依然として非常に低速であり、今年の最も大きな変化は購入者が所得を生み出す所得を探していることです。 「今は分断された市場があり、超高級品の端には2つの売り上げがありますが、その大部分ははるかに低いところにあります。所得の購入には明確な焦点があり、売上高全体は非常に低い」
それでも、タイで最も切望されている観光やライフスタイルの目的地の長期的な将来について、多くの人が肯定的です。
「プーケットはおそらくアジアのリゾートにとって最高のブランドの1つであり、ここでは非常に成熟した市場なので、常にこの市場に引き寄せられています」と、有名ブランドの投資会社アーチ・キャピタル・香港のリチャード・ユー（Richard Yue）プーケットのカマラビーチにある高級複合リゾートリゾート「モントアズール」の法人投資家は、
「誰かがビーチリゾートに家族を連れて行くと、水、太陽、ビーチ、おいしい食べ物、素晴らしい環境などが想像されることが多いが、プーケットにはそれ以上に多くのものがあると思う。
Yue氏によると、ブランディングと消費者の信頼は、MontAzureの開発における主要なテーマです。
「私たちがやっていることの多くは、人々が住む住居になるだろう」と彼は語った。 「人々は信頼性と実績を買いたいと思っています。たとえば、インターコンチネンタルホテルは、私たちの発展を固めます。今年後半に発表することができるビーチクラブは非常に強固なブランドからのものですが、ツインパームスはビーチで私たちのマンションを管理し、プーケットでは長い歴史を持っています。
「信頼できるブランドのコレクションを構築することで、私たちの発展をより強く信頼できるものにする」
出所：不動産レポート - 2016年9月20日
2018-2019年のバンコク不動産の予測
January 12, 2018
タイの景気拡大、インフラ整備のための政府支出、東部経済回廊（EEC）の上昇を背景に、タイの不動産市場の見通しは来年明るくなる見込みです。
不動産アナリストのSurachet Kongcheepは、市場の伸びは、同国の好調な経済軌道を反映していると指摘する。経済を押し上げる主な要因は、EECと大量輸送ラインの拡大です。
SET上場請負業者Ch.Karnchang Plcは、政府が来年の入札のために開こうとしている新しいインフラプロジェクトが、タオプーンから南部パープルライン、ラット・ブラーナ（1300億バーツで最大のもの）を含むと述べた。
他の鉄道プロジェクトには、Bang KhaeからPhutthamonthon Sai 4へのブルーラインの延長（212億バール）タイの文化センターからTaling Chanへのオレンジライン、850億の価値; Samut PrakanからBang Pu、Ku KotからLam Luk Kaへのグリーンラインの2つの拡張が含まれます。
財産コンサルタントのネクサス・プロパティ・マーケティング・コーポレーションのナリイン・チャレオンスウォン（Nalinrat Chareonsuphong）専務理事は、2017〜2020年に政府が4％で推移するGDP成長率は、各事業部門の全体的な拡大を反映すると述べている。
しかし、カンボジア、ラオス、ベトナム、ミャンマーのような近隣諸国の発展など、不動産分野では外国からの投資家の関心がタイからシフトするなど、いくつかの課題があります。
不動産開発会社のアセット・ワイズ・カンパニー（Asset Wise Co）のクロメット・ビパンポン（Kromchet Vipanpong）最高経営責任者（CEO）は、好調な輸出とより政治的な景観により、経済成長により不動産市場が拡大すると述べている。
過去2年間に信用調査機関によってブラックリストに登録された一部の住宅購入者は、新たな債務を生み出さず、来年に記録をクリアすることができるため、銀行の拒否率は低下する可能性が高い」
Kiatnakin Bank Plcの資産管理部門のスワンニー・ワタナベキン（Suwannee Wattanavekin）執行副社長は、2018年の不動産市場は、引き続き財務体質の強い大規模な開発者によって支配されると述べています。
「大規模な開発者は、ローエンド市場よりも購買力が強い上級住宅市場に移行しました。また、外国人投資家とパートナーシップを結ぶ機会もあり、これによって海外投資家の能力を向上させることができます。
同氏は、中小規模の開発者は、製品の大半が300万バーツを下回る中〜低位のセグメントや単価が低迷しているため、来年は抑制されると述べている。
不動産コンサルタントJLL Thailandのマネジングディレクター、Suphin Mechuchepは、来年度に不動産市場に大きな変化や影響を及ぼす新たな要因はない、と述べています。
「土地の価格は、開発者が対処しなければならない重要な挑戦であり続けるだろう。なぜなら、彼らは不動産開発のための大きなコストだからだ」と彼女は言う。バンコクの土地価格は上昇傾向にあり、特にプライム・ローンでのプロットが多い。
スーフィン夫人は、土地と建物の税金は、2018年に不動産部門に影響を及ぼすワイルドカードとなるとしています。税金の有効期限がより明確になると、売却またはリースするためにその土地を高くする土地所有者を押します。
「これにより、開発者は実現可能な場所でプロットをより簡単に購入または貸し出す機会が提供されます」と彼女は言います。しかし、開発者の強い需要のために、主要な土地の土地価格は引き下げられない」と語った。
セールスマンは、潜在的な顧客にコンドプロジェクトの詳細を提供します。
マンションセクター
NexusのNalinrat夫人は、バンコクの平均コンド価格は、初めての価格上昇がバンコクの総生産（GPP）を上回った2015年以降、健全であると述べている。
「土地の価格は、コンド価格を引き上げる重要な要因です」と彼女は言います。 「主要道路での土地供給が限られており、土地価格が高いため、来年のコンド開発は小規模な土地で低層の建物を必要とする傾向がある」
彼女は、超高級賃貸マンションや贅沢なコンドミニアム部門は、大型で新しい開発者を引きつけ、価格は引き続き上昇するとしている。より多くのバイヤーは海外から来て、2番目の家に投資する人の上に来るでしょう。
外国人はバイヤーになるだけでなく、投資パートナーでもあります。海外からの投資パートナーと、コンドプロジェクトはバイヤーの間にも自信を深めることができます。
ハイエンドのセグメントでは、大半の開発者は、都心の大量輸送ラインの近くで土地を購入するための財源を持つ大企業にとどまります。
中端のコンドミニアム市場では、プロジェクトは繁華街や大量輸送の近くにとどまるでしょう。この市場は、ほとんどのバイヤーが安定した収入を得ており、本当に住宅部門が必要な市場です。
「開発者は、この分野のターゲット顧客のライフスタイルに合った製品を作る必要があります」とNalinrat氏は言います。 「ローエンド市場では、価格が重要な要素であるため、開発者は価格を手ごろな価格にする必要があります。
また、顧客の支払い能力を考慮する必要があり、銀行は毎月の分割払いを提供している